Fristlose Kündigung eines Mietvertrages bei Zahlungsrückständen

Hat der Mieter erhebliche Mietrückstände, so kann der Vermieter das Mietvertragsverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Als erhebliche Mietrückstände wird ein Betrag von mindestens zwei Monatsbruttomieten angesehen, vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Es bedarf hierfür grds. keiner Mahnung. Der Grund für die außerordentliche Kündigung entfällt, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird, vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB. Bezahlt Mieter binnen zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage die rückständige Miete nebst aller Entschädigungsansprüche, wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam. Zu den Entschädigungsansprüche, die gleichfalls ausgeglichen sein müssen, um die Wirksamkeit der Kündigung nachträglich entfallen zu lassen, gehören insbesondere die Zinsen für die verspätete Bezahlung der Miete (im Regelfall 5 Prozentpunkte über den Basiszinssatz ab Fälligkeit der Miete), Rechtsanwalts- und Gerichtskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell mit Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16 – bestätigt. Zudem hat der BGH im benannten Urteil ausgeführt, dass für die Berechnung des erheblichen Mietrückstandes auf die vertraglich vereinbarte Bruttomiete abzustellen ist, nicht auf eine wegen Mängel der Sache berechtigterweise geminderter Mietzins.